Ev sahibi ve kiracılara müjde! Site aidatlarına devlet denetimi ve tavan fiyat ayarı geldi

Son yıllarda kontrolsüz şekilde artarak 2 bin dolara kadar ulaşan fahiş aidat krizine TBMM’den yasal müdahale geldi. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan köklü değişiklikle, site yönetimlerinin tek taraflı bütçe belirleme ve fahiş zam yapma yetkisi sona erdi; tüm yetki kat maliklerine devredildi. Son yıllarda konut sektörünün en büyük kangrenlerinden biri haline gelen ve zaman zaman kirayı dahi aşan fahiş aidat krizine karşı yasal düzenleme hayata geçirildi. TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaşan Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği, milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren devrim niteliğinde kurallar getiriyor.

Yeni düzenlemeyle birlikte, bazı lüks sitelerde 2 bin dolara (yaklaşık 91 bin TL) kadar tırmanan aidatlar için site yönetimlerinin tek taraflı olarak yüzde 100’ü aşan zamlar yapması, ek bütçeler ve keyfi masraf kalemleri oluşturması dönemi tamamen kapandı.

Bütçe reddedilirse zam oranı yüzde 25,49’u geçemeyecek

Yasayla birlikte getirilen en kritik değişiklik, şeffaflık ve ortak karar mekanizmasının zorunlu hale getirilmesi oldu. Artık site yönetimlerinin hazırladığı işletme projeleri ve bütçeler, doğrudan yürürlüğe giremeyecek; mutlaka kat maliklerinin onayına sunulacak.

Genel Kurul Onayı Şartı: Site yönetimleri bütçeyi maliklere sunmak zorunda. Üçte iki çoğunluk sağlanmadan asansör bakımı, temizlik, personel alımı gibi hiçbir harcama kalemi onaylanamayacak.

Yeniden Değerleme Oranı Freni: Eğer yönetim tarafından hazırlanan bütçe kat malikleri tarafından reddedilirse, yeni bir bütçe yapılana kadar geçici aidat artışı yeniden değerleme oranını geçemeyecek. Bu doğrultuda 2026 yılı için belirlenen tavan artış oranı %25,49 olarak uygulanacak.

Avans Sınırı: Yönetimlerin kat maliklerinden topladığı avans miktarlarına da yasal sınırlama getirilerek belirsiz ek ödemelerin (yatırım bütçesi adı altında toplanan fahiş bedellerin) önü kesildi.

"Ev Sahipleri Aidat Yüzünden Mülklerini Satıyordu"

Dünya Gazetesi'nin haberine göre, düzenlemenin gayrimenkul piyasasındaki etkilerini değerlendiren Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Yönetim Kurulu Üyesi Nilüfer Kas, yüksek aidatların mülk sahiplerini göç etmeye zorladığını belirtti. Kas, "400 metrekarelik bir dairenin kirası 5 bin dolarken aidatın 2 bin dolara ulaşması, ev sahiplerini evlerini satmaya yönlendiriyordu. Yeni dönem emrivaki zamları bitirecek, yönetimler hesap verecek" dedi.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) Başkanı Avukat Ali Yüksel ise eski sistemde bütçelerin genel kurul denetiminden kaçırıldığına dikkat çekerek şu yorumu yaptı: "Eski sistemde yönetimler ek ödemeler çıkarıp malikleri mağdur ediyordu. Yeni yasayla yönetim projesini 3 ay içinde genel kurula sunmak zorunda. Yönetim kendi başına aşırı artış yapamayacak, bütçe kontrolü tamamen genel kurula geçiyor."

Merdiven altı yönetim şirketlerine geçit yok: devlet denetimi başlıyor

Yeni yasal düzenleme, yalnızca fiyat artışlarını değil, site yönetim sektörünü de disipline ediyor. Bundan böyle dileyen herkes "yönetim şirketi kurdum" diyerek siteleri yönetemeyecek; bu şirketlerin kurulumu belirli kıstaslara ve yasal kurallara bağlanacak.

Ayrıca, geçmişte ancak mahkeme kanalıyla denetlenebilen site bütçeleri, artık yılda iki kez devlet tarafından denetlenebilecek. Uzmanlar, aidat süreçlerinde başlayacak bu şeffaf dönemin, adliyelerdeki icra takipleri, ihtarlar ve aidat kaynaklı dava yoğunluğunu da ciddi oranda azaltacağını öngörüyor.