Kentsel dönüşümde kritik adım: 15 gün içinde onay vermeyen arsasını kaybedecek

Kentsel dönüşüm süreçlerini daha şeffaf ve hızlı bir yapıya kavuşturmayı hedefleyen kritik bir düzenleme yürürlüğe girdi. 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, riskli yapıların tespiti, yıkımı ve sonrasındaki arsa düzenlemelerine dair usulleri yeniden şekillendirdi. Yeni kararlar, hak sahiplerine önemli sorumluluklar yüklerken, sürecin aksaması durumunda devletin müdahale yetkisini artırıyor.

TAPU SİCİLİNDE YENİ KAYIT DÜZENİ

Düzenlemeye göre, kentsel dönüşüm kapsamındaki bir bina yıkıldıktan sonra taşınmazın tapu kütüğündeki "riskli yapı" şerhi kaldırılacak. Bu terkin işlemi; ilgililerin talebi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare’nin bildirimiyle yapılacak. Ancak şerhin kaldırılması, taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamından çıktığı anlamına gelmeyecek. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme yapılacak ve tüm iş ve işlemler bu kanun çerçevesinde yürütülmeye devam edecek.

TOPLANTI VE KARAR ALMA SÜREÇLERİNDE İLAN YÖNTEMİ

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalara dair karar alma süreci kolaylaştırıldı:

• ÇAĞRI USULÜ: Maliklerden sadece birinin istemiyle tüm paydaşlar toplantıya çağrılabilecek.

• İLAN YOLUYLA TEBLİGAT: Toplantı yeri ve zamanı, ilgili muhtarlıkta ya da henüz yıkılmamış binaların girişine asılacak ilanlarla 15 gün süreyle duyurulacak. Noter vasıtasıyla da bildirim yapılabilecek ancak ilan yoluyla yapılan duyurularda, ilanın son günü tüm paydaşlara tebligat yapılmış sayılacak.

• SALT ÇOĞUNLUK: Kararlar, eskiden olduğu gibi hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınacak ve tutanağa bağlanacak.

İTİRAZ HAKKI VE BİLDİRİM DETAYLARI

Alınan kararlara katılmayan veya toplantıda bulunmayan maliklere yönelik bildirimler sıkı kurallara bağlandı. Karar tutanağı ve anlaşma şartlarını içeren teklifler; tapuda elektronik tebligat adresi olanlara dijital ortamda, olmayanlara ise noter vasıtasıyla veya muhtarlık ilanıyla bildirilecek.

• SÜRE BAŞLANGICI: Elektronik bildirimler, adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlık ilanları ise ilanın son gününde tebliğ edilmiş kabul edilecek.

• İNCELEME YETKİSİ: Karara katılmayan malikler, müteahhit veya ilgili kurumlar (TOKİ, İdare) tarafından belirlenen adreste teklifi inceleyebilecek.

15 GÜNLÜK KRİTİK SÜRE: ARSA PAYI SATIŞI VE DEVLETİN ALIM HAKKI

Karara katılmayan veya 15 günlük süre içinde teklifi incelemeyen maliklerin arsa payları için yaptırım süreci işletilecek:

1. AÇIK ARTIRMA: Arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacak.

2. DEVLETİN DEVREYE GİRMESİ: Eğer paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ ödeyerek mülkü devralacak.

3. ÜÇÜNCÜ ŞAHISLAR: Riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü şahıslara satış imkanı tanınacak.

4. ÖNCELİK HAKKI: Taşınmazın satışı kararlaştırıldığında, bu payın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya TOKİ’ye teklif edilmesi zorunlu olacak.

YAPILAŞMA HAKKININ BAŞKA PARSELE TAŞINMASI

Düzenleme, zeminden kaynaklı sorunlar veya afet riski nedeniyle aynı parselde yeni yapı yapılmasına imkan bulunmayan durumlar için de çözüm getirdi:

• DIŞ PARSELDE UYGULAMA: Mevcut parselde yapılaşma hakkı yoksa, yeni bina uygulama alanı dışındaki başka bir parselde yapılabilecek.

• İMAR HAKKI AKTARIMI: İmar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınma durumunda, tüm maliklerin aynı parselde birleştirilmesi (şuyulandırılması) ve o parseldeki diğer maliklerin onayı şart koşuluyor.

• RESMİ BİLDİRİM: Bu tür hakların başka parselde kullanılacağına dair ilgili müdürlükten yazı alınması ve bu yazının belediye ile tapu müdürlüklerine bildirilmesi gerekecek.